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Ferienwohnung vermieten: Was Eigentümer vorher klären sollten

Von Lasse Hoffbauer, aktualisiert am , Lesezeit etwa 4 Minuten

Bevor eine Wohnung als Ferienwohnung online geht, sollten einige Punkte geklärt sein. Die meisten sind schnell abgehakt, manche entscheiden darüber, ob sich die Vermietung an diesem Ort überhaupt umsetzen lässt. Und vieles hängt davon ab, in welchem Bundesland und in welcher Gemeinde die Wohnung liegt.

Dieser Artikel gibt einen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Regeln ändern sich, unterscheiden sich von Ort zu Ort und hängen teils vom einzelnen Objekt ab.

1. Darf die Wohnung überhaupt so genutzt werden?

Als Mieter: Zustimmung des Vermieters

Wer eine gemietete Wohnung an Feriengäste weitergeben will, braucht die Erlaubnis des Vermieters. Ohne sie riskieren Sie Abmahnung und Kündigung.

Als Wohnungseigentümer: Teilungserklärung prüfen

In Eigentümergemeinschaften lohnt ein Blick in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Dort kann die Nutzung eingeschränkt sein. Sprechen Sie im Zweifel frühzeitig mit Verwaltung und Nachbarn, das erspart später Ärger.

Baurecht: Nutzungsänderung

Ob eine dauerhafte Ferienvermietung baurechtlich eine Nutzungsänderung darstellt, hängt vom Gebiet und vom Bebauungsplan ab. Eine kurze Anfrage beim zuständigen Bauamt schafft Klarheit.

Zweckentfremdung

In mehreren Bundesländern, darunter Berlin, Hamburg, Bayern, Nordrhein-Westfalen, Hessen, Niedersachsen, Schleswig-Holstein und Rheinland-Pfalz, gibt es Landesgesetze, auf deren Grundlage Städte und Gemeinden die Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung genehmigungspflichtig machen oder begrenzen können. Ob für Ihren Ort eine solche Regel gilt und ab wie vielen Tagen im Jahr, erfahren Sie bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung.

2. Abgaben und Steuern

  • Örtliche Abgaben: Viele Städte erheben eine Übernachtungssteuer oder Kultur- und Tourismusabgabe, etwa Köln, Trier oder Bingen. In Kur- und Ferienorten kommt oft ein Gästebeitrag hinzu. Fragen Sie bei Ihrer Gemeinde nach, was anfällt und wer es abführt.
  • Einkommensteuer: Einnahmen aus der Vermietung sind zu versteuern. Ob sie als Vermietung und Verpachtung oder als gewerbliche Einkünfte gelten, hängt unter anderem davon ab, wie hotelähnlich die Leistungen sind.
  • Umsatzsteuer: Die kurzfristige Beherbergung unterliegt dem ermäßigten Satz von 7 Prozent. Seit 2025 gilt die Kleinunternehmerregelung, wenn der Umsatz im Vorjahr 25.000 Euro nicht überschritten hat und im laufenden Jahr 100.000 Euro nicht überschreitet.
  • Gewerbeanmeldung: Wird die Vermietung gewerblich betrieben, ist sie beim Gewerbeamt anzumelden.

Sprechen Sie diese Punkte mit Ihrem Steuerbüro durch, bevor die erste Buchung eingeht.

3. Meldeschein

Seit dem 1. Januar 2025 müssen Gäste mit deutscher Staatsangehörigkeit keinen Meldeschein mehr ausfüllen. Für ausländische Gäste bleibt die Pflicht bestehen: Sie unterschreiben am Tag der Ankunft einen Meldeschein und weisen sich aus. Mit digitalem Check-in lässt sich das gut abbilden.

4. Sicherheit und Versicherung

  • Rauchwarnmelder sind in Wohnungen inzwischen in allen Bundesländern vorgeschrieben. Prüfen Sie zusätzlich Feuerlöscher und eine gut sichtbare Notfallinformation für Gäste.
  • Klären Sie mit Ihrer Versicherung, ob Gebäude-, Hausrat- und Haftpflichtversicherung die Ferienvermietung abdecken. Viele Policen schließen gewerbliche Vermietung aus.
  • Bei gewerblicher Vermietung ist in der Regel auch Rundfunkbeitrag für die Wohnung zu zahlen.

5. Ausstattung und Abläufe

Erst wenn der Rahmen steht, geht es an Einrichtung, Fotos, Preise und Reinigung. Hier entscheidet sich, wie gut die Wohnung läuft. Eine Stadtwohnung für Geschäftsreisende braucht etwas anderes als ein Ferienhaus am See oder eine Wohnung für Familien in den Bergen. Eine Unterkunft, die zu ihrer Zielgruppe passt, hat es deutlich leichter.

Checkliste zum Abhaken

  1. Zustimmung des Vermieters oder Regeln der Eigentümergemeinschaft geprüft
  2. Bauamt und Zweckentfremdungsregeln der Gemeinde geklärt
  3. Örtliche Übernachtungsabgabe oder Gästebeitrag erfragt
  4. Steuerliche Einordnung mit dem Steuerbüro besprochen
  5. Versicherungen angepasst
  6. Rauchwarnmelder, Feuerlöscher, Notfallinfos vorhanden
  7. Check-in, Meldeschein und Reinigung organisiert

Bei Objekten, die wir betreuen, gehen wir diese Punkte vor dem Start gemeinsam mit den Eigentümern durch.

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